Frågor och svar om avgiftshöjningen i Brf Spetsberget från den 1 januari 2025.

När bestämdes det om avgiftshöjningen?

Det bestämdes vid ett styrelsemöte i oktober 2024. Avgiftshöjningen rekommenderades av vår ekonomiska förvaltare och beslutet fattades efter täta dialoger med både ekonomisk förvaltare och föreningens bank. 

Information om avgiftshöjningen gick ut den 23 oktober, läs den här.

Varför behöver avgiften höjas?

De främsta orsakerna till avigftshöjningen är: 

Ökade räntekostnader. De senaste månaderna har vi sett en stor förändring i de räntor vi ska betala på våra lån. Föreningen var lyckosamma i att binda räntorna på längre tid precis innan de ökade som mest. Men under 2024 har några lån löpt ut och lagts om. Även om vi fortfarande har en bra ränta så blir skillnaden mot den vi hade stor. Vi har tidigare en ränta runt 1 % och nu ligger räntorna på cirka 3,5-4 %.  De intäkter vi har täcker helt enkelt inte våra utgifter längre men vi fortsätter att ha en tät dialog med banken om våra lån och ränteläget.

Höjda kostnader för drift och förbrukning. Kostnaderna för el, värme, vatten, sophämtning och andra driftskostnader har ökat betydligt. Förbrukningskostnaderna har ökat med cirka 10–20 % och leverantörskostnaderna med cirka 3–8 %. 

Kassaflöde: För att säkerställa en stabil ekonomisk situation för vår förening behöver vi uppnå ett positivt kassaflöde. Även om nuvarande kassaflöde är bra, har vi under de senaste månaderna sett en trend där våra kostnader har överstigit våra inkomster. Genom att justera avgiften säkerställer vi en sund ekonomisk grund för föreningen.

Underhållsfond: För att vi ska kunna fortsätta att underhålla fastigheten på ett adekvat sätt behöver vi avsätta medel till föreningens underhållsfond. Genom att höja avgiften kan vi säkerställa medel till denna fond.

Varför är avgiftshöjningen 20 procent?

För att vi ska behålla ekonomin som den ser ut nu har vi blivit rekommenderade av vår ekonomiska förvaltare att höja avgiften med cirka 30 %. Förvaltaren gör hela tiden analyser av vår ekonomi och ger oss råd i de flesta ekonomiska frågor. För styrelsen är en så stor höjning orimlig. Vi har haft många möten med både föreningens förvaltare och med banken. Rådet har varit att höja avgiften mer än 20 %.

Varför höjer styrelsen avgiften nu?

Föreningen har legat på gränsen till att behöva höja avgiften i flera år. Under pandemin och tiden efter med stora påfrestningar i ekonomin har styrelsen avvaktat för att inte belasta medlemmarna för mycket. Nu ser privatekonomin bättre ut generellt med sjunkande räntor och bättre inflationsutveckling.  

Den tidigare styrelsen kunde delvis möta kostnadsökningen med att pausa amorteringarna på ett av lånen och dels genom att låta lånen ha rörlig ränta för att dra nytta av den pågående sänkningen fullt ut. 

Vad gör styrelsen åt situationen?

Vi fortsätter att förhandla med banken för att få så bra villkor som möjligt på våra lån. Vi håller också på att noggrant granska alla kostnader i föreningen och vidta åtgärder för att minska dem där det är möjligt.

När höjdes avgiften senast?

I samband med ett stambyte 2017 tog föreningen lån för att täcka de kostnaderna och då höjdes avgiften med cirka 25 %. Det är åtta år sedan.

Hur kan ni vara säkra på att våra avgifter är låga jämfört med andra föreningar?

Finansinspektionen gör en sammanställning varje år och för 2024 är den genomsnittliga avgiften i Sverige 67 kronor per kvadratmeter. Vi kommer att ligga på cirka 50 kronor per kvadrat. Det skiljer sig lite mellan lägenheterna eftersom läget i huset påverkar avgiften: ju längre ner i huset du bor, desto lägre avgift har du. Även när vi har tittat på utbudet av bostäder till försäljning ser vi att våra avgifter är lägre än de flestas. 

Kommer föreningen att behöva höja avgifterna igen?

Det finns aldrig några garantier. En bostadsrättsförening ska inte gå med vare sig vinst eller förlust. Just nu bedömer vi att 20 % är nog för att möta våra kostnader. Styrelsen ser också hela tiden över avtal och kostnader för att undvika förändringar i avgifterna. Vi tycker att de ska vara stabila över tid. Föreningens avgifter har inte heller höjts på åtta år. 

Med det sagt. Vår fastighet är snart 70 år gammal så underhållet kräver mer och mer för varje år. Det blir också fler oförutsedda kostnader för till exempel vattenskador i ett äldre hus. Om det kommer att finnas utrymme att sänka avgifterna är för tidigt att säga. Vi ska göra vad vi kan för att undvika att hamna i situationen med en ytterligare höjning, men kommer troligen behöva öka lite varje år för att kunna bibehålla eller öka värdet på vår fastighet.

Är föreningens ekonomi verkligen mycket god om vi behöver höja avgifterna?

Föreningens inkomster, alltså medlemmarnas avgifter och eventuella hyresintäkter, måste alltid täcka driftskostnader, kostnader för finansiering samt avsättning till underhåll. Föreningen är lågt belånad och har inte höjt avgifterna på åtta år. Tidigare styrelse har också undvikit att höja avgifterna de senaste åren beroende på att de inte ville belasta medlemmarnas privatekonomi ytterligare i en lågkonjunktur och när räntorna steg mycket snabbt för många av våra medlemmar. 

Hur mycket har andra föreningar höjt sina avgifter de senaste åren?

Vi är långt ifrån ensamma om att ha ökade kostnader för lån och andra utgifter. Däremot har tidigare styrelser i vår förening valt att vänta med en höjning för att inte belasta medlemmarnas privatekonomi för mycket. I föreningen måste det finnas intäkter som täcker utgifter som räntor, amorteringar, driftskostnader och underhåll. Eftersom alla dessa utgifter har ökat under en längre tid behöver föreningen nu öka intäkterna.

Kommer värdet på våra bostadsrätter att sjunka i och med höjningen?

Värdet på borätter är självklart en aspekt som alltid måste beaktas vid en höjning. Marknaden är komplex och förhållandet mellan avgift och pris kan lätt slås ut av antal budgivare, läget på lägenheten och utbudet på marknaden. Solna är en ganska stabil bostadsmarknad. 

Men som läget är nu med föreningens betydligt högre räntor än tidigare och med ökningar på alla driftskostnader, är det styrelsens uppdrag och ansvar att se till att föreningen som sådan har en sund ekonomi . Det är också ett sätt att bibehålla och öka värdet på vår fastighet.